アパート経営が権利収入になる時代はとっくの昔に終わっているのに

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アパート経営のリスク

日本は人口減の時代に突入している。

これはすでに周知の事実ですね。

どうあっても改善されることはないでしょう。

移民を大量に受け入れる以外に。

こんなこと今や小学生でも知ってるでしょ。

にもかかわらず
まだまだアパートを建てる人がいる
ということに驚きを隠せません。

今や アパートバブル と言われているらしいのに。

 

アパート経営のリスク

 

大手サブリース業者にうまいこと丸め込まれる

 

空き家地獄が待っている

 

例えば 近くに大学があるとか
大きな工場があるとか
アパート需要が大きな地域ってありますよね。

 

でも その大学・工場が撤退したら・・・

 

地獄が待っていますよね。

 

今の時代 そんなことは頻繁に起こってます。

 

アパート経営をやっていいのは
遊休の土地を持っていて
現金で建物を建てられる人。

 

それ以外 アパート経営に手を出したらいけない
と僕は思っています。

 

そういう人でも 最寄駅からバスで何分
なんてところではもうダメです。

 

駅近でも 私鉄の各駅しか止まらないようなところは
もうダメかもしれません。

 

退職金を頭金にして
土地から建物から 借金してアパート経営に乗り出す
なんてもってのほか。

 

僕が今 住んでいる賃貸マンションは
小田急江ノ島線の快速急行停車駅
新宿まで座っていけて50分

横浜市営地下鉄の始発駅

相模鉄道いずみ野線の始発駅

3線利用の藤沢市でも一番便利な 湘南台駅 から
徒歩30秒のマンションです。

 

築30年近く経つ
ちょっと古いマンションですが
こんな便利なところに立っているマンションでさえ
今 35室のうち5室が空いています。

 

僕がこのマンションに越してきて
4年経ちますが
満室だったことは一度もありません。

 

周りの賃貸マンションも空き室だらけですよ。

アパートもしかり。

 

まあ このマンションは地元の大地主さんの持ち物なので
大家さんが困ることはありません。

 

でも・・・

 

家賃保証って 実は保証になっていない

 

何千万円という投資をしようというのに。

しかも借金して。

何でちゃんと調べないんでしょうかねぇ。

 

後になって訴訟って言ってもねえ。

勝てる見込みはないらしい。

 

家賃保証って
空き室が出ても家賃は保証します
ってのですね。

 

まあ 賃借人からもらう家賃から
かなり減額されるでしょうけど
一定額が保証されますよ と言われれば
じゃあやってみようか
となるのは無理もないかもしれないけど。

 

ところが 貸主と借主との間は
借主の方が強いんですね。

 

サブリースは大家さんから
サブリース会社が一旦借りて
それをさらに貸す ということ。

 

つまり サブリース会社は
借主なわけで
法律で守られているんですね。

 

いくら契約の時に 払う家賃を保証します と言っても
周りの家賃が下がったり 空き室が出たりすれば
家賃交渉ができるわけです。

 

しかも一方的にこれしか払えません
と言われれば 呑むしかないんですね。

 

借地借家法の強行法規の中で
借主から家賃を減額する請求はできない!
という契約を定めても
その条項は無効になるとされているから
だそうですよ。

 

全然保障になんかなっていないんですよ。

 

建てたものは必ずメンテナンスが必要

 

建造物は何でもそうですが
必ずメンテナンスが必要です。

 

コンクリートから人へ と言って
建設業者をたくさん倒産させたり
職人を離職させた政権がありましたが
建造物にはメンテナンスが必要
という簡単なことが
なんでわからないんでしょうかねぇ。

今になって人手不足で建設業界は困っています。

 

話しは横道に逸れましたが
これも酷いですね。

 

メンテナンス業者を自由に選べない契約がほとんどだそうです。

 

他でもっと安い金額でやってくれるところがあっても
指定の業者でしか工事ができない。

しかも手数料まで取るんだとか。

 

メンテが契約内容に入っていても
なかなかやってくれないとか
大手だから安心 なんて言ってられないようですよ。

 

3軒に1軒が空き家の時代がすぐそこに

 

僕は今の布団のハウスダスト除去の仕事で
自分でチラシをポスティングしています。

 

すでに駅から遠い住宅地のアパートは
空き室だらけです。

 

戸建ての住宅も
新しい住宅団地でさえ
中古の売りが出てもなかなか買い手がつきません。

 

いつまでも セール の看板が出続けています。

緊急値下げ とか言って。

 

それでもすぐ近くで
新しい分譲住宅が売り出されています。

 

古い住宅団地に行くと
草ぼうぼうの空き家が
そこらじゅうにあるんですよ。

まあ 廃墟ですね。

お隣さんは いい迷惑でしょう。

 

まとめ

 

あなたは これでもまだ 権利収入 といってアパートを建てますか?

 

今日 アパートのことを言いましたが
不動産 全般にいえることだと思います。

 

異業種交流会に行くと
投資用マンションの営業さんがたくさん来ています。

 

空き家とか 都心の投資用マンションなんかは
それでもまだ考えれば使い道はありそうですね。

 

でも アパートはどうなんでしょうか。

使えるとしたら 民泊?

これも場所次第でしょうね。

 

しかもやるなら1棟丸ごとじゃないと
アパート中から苦情殺到でしょう。

 

それでもまだ 退職金を頭金にして
借金してアパートを建てますか?

もっといい リスクの少ない権利収入は
探せばたくさんありますよ。

 



 

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